Posse e Propriedade

POSSE

A posse é um instituto de extrema relevância dos direitos das pessoas que antecede a propriedade. Não é um direito real, mas está inserto no título I do Livro III do direito das coisas, com previsão desde o código de Hamurabi em meados de 2.067 A.C.

O artigo 1.196 do Código Civil brasileiro não define o conceito de posse, conceitua apenas o que é possuidor: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício (ação), pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor e reaver – art. 1.128 ).” Em suma, a posse persiste enquanto houver o efetivo exercício de um dos poderes da propriedade, ou seja, ao perder o exercício dos poderes da propriedade do objeto (usar, gozar, dispor e reaver – art. 1.128 ), PERDE-SE a POSSE do objeto.

Composse (1.199) existe quando um objeto (móvel ou imóvel) está na posse de duas ou mais pessoas ao mesmo tempo. Exemplo condomínio. Análoga a copropriedade.

DETENÇÃO

A detenção é aquela situação em que alguém conserva a posse em nome de outro e em cumprimento às suas ordens e instruções. Detenção não é ter posse; Detenção é ter fâmulo da posse.

 Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. (Exemplo: é o caso de um caseiro, empregado, motorista particular etc. Estão conservando a posse do real possuidor. Inclusive, a detenção não confere direito ao computo de tempo para usucapião)

Classificação da Posse

A posse originária ou derivada é classificada em:

1. Direta/Indireta (1.197): Quando o bem/objeto se encontra sob o domínio do seu titular, denomina-se pura e simplesmente a posse. Quando o mesmo objeto é transferido à um terceiro se subclassifica-se em posse direta (quem detiver o domínio) ou indireta (titular sem o efetivo domínio).
   1. Direta: é a posse em que o possuidor detém materialmente a coisa.
   2. Indireta: a posse que o titular transmite a terceiros a sua posse temporariamente.
2. Boa-fé/Má-fé (1.201);
   1. Boa-fé: é quando o possuidor tem convicção de sua propriedade, inexistindo vícios ou obstáculos de aquisição da propriedade.
   2. Má-fé: quando o possuidor tem ciência dos vícios e obstáculos de aquisição da propriedade.
3. .Justa/Injusta; (1.200)
   1. Justa: é posse que não é clandestina, violência ou precária;
   2. Injusta: é aquela que possui pelo menos uma das características (violência, clandestina, precária). Violência = força excessiva; Clandestina = não foi adquirida com publicidade (calada da noite); Precária = é uma posse que começa justa e depois passa a ser injusta. Exemplo: um imóvel em promessa de compra e venda, onde o promitente comprador, desiste da compra e se recusa a desocupar e devolver o imóvel ao vendedor.
4. Nova/Velha (558 do CPC – não tem previsão no CC).
   1. Nova: é a posse adquirida menos de ano e dia.
   2. Velha: é a posse adquirida em mais de ano e dia.

Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (1.196). A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto (1.197); Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas (1.198). Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário; Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores (1.199); É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária (1.200); É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa (1.201); Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção; A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente (1.202); Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida (1.203).

Da Aquisição da Posse

AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA POSSE: é aquela aquisição adquirida originariamente; a posse em que não foi transmitida por ninguém, originou-se do possuidor (alguém que acha um objeto;a ocupação originária de terras; etc.).

AQUISIÇÃO DERIVADA DA POSSE: É a aquisição da posse através de um transmitente. É a modalidade comum de aquisição da posse. (Exemplo, coação, compra e venda, comodato, empréstimo dentre outros.).

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor e reaver – art. 1.128) (1.204).

A posse pode ser adquirida: I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação (1.205).

A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres (1.206)

O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais (1.207).

Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade (1.208).

A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem (1.209).

Dos Efeitos da Posse

Com a omissão da enumeração dos efeitos da posse pelo Código Civil, a doutrina é igualmente controversa quanto a sua classificação. Contudo, Clóvis Bevilácqua aponta 07 efeitos da posse:

1. Utilização dos sete Interditos Proibitórios (1.210)
   1. Manutenção
   2. Reintegração
   3. Interdito proibitórios (567 CPC)
   4. Ação de Dano Infecto
   5. Nunciação de Obra Nova
   6. Embargos de Terceiro
   7. Ação de Imissão na Posse (ou Reivindicatória)
2. Percepção do Frutos (1.214): pendentes, percebidos, percipiendos ou colhidos.
   1. Naturais
   2. Industriais
   3. Civis (alugueres e juros)
3. Responsabilidade pelas deteriorações (1.217 e 1.218)
4. Inversão do Ônus da Prova (previsão na doutrina): a doutrina entende que a posse é bendita, cabendo de quem não a tem o dever de provar o alegado para a requerer.
5. Indenização e Retenção por Benfeitorias (previsão na doutrina) Protege o enriquecimento sem causa.
   1. Necessárias: as que têm por finalidade conservar ou evitar a deterioração da coisa;
   2. Úteis: aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais útil;
   3. Voluptuárias:as de mero deleite, luxo, que tornar mais agradável o uso da coisa.
6. Condução do Usucapião pela Posse (imóvel 1.238 e móvel 1.260): é o efeito mais importante, pois converte a posse em propriedade, se cumprido os requisitos.

MANUTENÇÃO DA POSSE

O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado (1.210). O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse (§1º). Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa (§2º). Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso (1.211). O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (1.212). O disposto nos artigos antecedentes não se aplica às servidões não aparentes, salvo quando os respectivos títulos provierem do possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve (1.213).

DIREITO AOS FRUTOS

O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos (1.214). Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia (1.215). O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio (1.216).

RESPONSABILIDADE PELA PERDA E DETERIORAÇÃO

O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa (1.217). O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante (1.218).

BENFEITORIAS

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis (1.219). Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias (1.220). As benfeitorias compensam–se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem (1.221). O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual (1.222).

CAPÍTULO IV
Da Perda da Posse

Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem (usar, gozar, dispor e reaver – art. 1.128), ao qual se refere o art. 1.196 (1.223).

Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido (1.224).

PROPRIEDADE

A propriedade tem características imprescindíveis.

• ABSOLUTA: O proprietário tem efetivos poderes de usar, gozar, dispor e reaver sobre sua propriedade (1.228);
  • é plena a propriedade quando o proprietário exerce todos esses 4 poderes;
  • restrita/limitada quando faltar um/alguns desses poderes (exemplo: quando perde-se o direito de usar e gozar do imóvel decorrente da locação ou usufruto);
  • resolúvel quando o proprietário tem o direito de passível de ser resolver/extinguir a propriedade por força de uma condição (evento acidental, futuro e incerto) que pode ser suspensiva (fica suspensa até o cumprimento da condição) ou resolutiva (pode ser desfeita se não ocorrer a condição); pelo termo (evento acidental do negócio jurídico futuro e certo); ou encargo aptos à por fim ao direito de propriedade (exemplo: propriedade com retrovenda ou encargo ou condição para o efetivo registro da propriedade);
• EXCLUSIVA presume-se legalmente que o direito da propriedade pertence apenas ao seu titular, até prova em contrário (1.231);
• IRREVOGÁVEL a propriedade subsiste independentemente do seu efetivo exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva de seu direito, inclusive sendo transmissível aos herdeiros por sucessão.

Da Propriedade Resolúvel

Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha (1.359).

Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, beneficiada pela resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor (1.360).

FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

A propriedade é protegida constitucionalmente no artigo 5º caput, inciso XXII e XXIII da CF/88:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII – é garantido o direito de propriedade;

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;

Art. 182 CF (…) § 2º A propriedade URBANA cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor (Estatuto da cidade).

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade RURAL atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

• I – aproveitamento racional e adequado;
• II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
• III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
• IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Infraconstitucionalmente, a propriedade está regulamentada no Título III do Código Civil (art. 1.228 e seguintes).

TÍTULO II
Dos Direitos Reais

São direitos reais (1.225):

1. I – a propriedade (a posse não está inserta nos direitos reais);
2. II – a superfície;
3. III – as servidões;
4. IV – o usufruto;
5. V – o uso;
6. VI – a habitação;
7. VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
8. VIII – o penhor;
9. IX – a hipoteca;
10. X – a anticrese.
11. XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
12. XII – a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
13. XIII – a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. (1.226). Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código (1.227).

Da Propriedade em Geral

Seção I
Disposições Preliminares

DIREITO À PROPRIEDADE

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar (frutificar) e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (1.228). USAR: direito do proprietário extrair da coisa todas as suas utilidades intrínsecas; GOZAR: direito do proprietário em auferir os frutos produzidos pela propriedade (naturais, civis e industriais); DISPOR: direito de alienar/doar sua propriedade; REAVER: direito de buscar o bem de quem injustamente o detenha; O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas (§ 1 ^o). São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem (§ 2 ^o). O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente (§ 3 ^o). O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante (§ 4 ^o). No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores (§ 5 ^o).

LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE

A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las (1.229). A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais (1.230). Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário (1.231). Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem (1.232).

Seção II
Da Descoberta

Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor (1.233). Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la (1.234). Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo (1.235). A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar (1.236). Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido (1.237). Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de quem a achou.

CAPÍTULO II
Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Seção I
Da Usucapião

A usucapião pode ser requerida judicialmente, ou extrajudicialmente diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde é registrado o imóvel.

PREVISÃO LEGAL DA USUCAPIÃO

Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis (1.241).

EXTRAORDINÁRIA

Aquele que, por (1) quinze anos, (2) sem interrupção, (3) nem oposição, (4) possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, INDEPENDENTEMENTE título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua (a) moradia habitual, ou nele (b) realizado obras ou serviços de caráter produtivo (1.238).

RURAL

Aquele que, (1) não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, (1) possua como sua, por (2) cinco anos (3) ininterruptos, (4) sem oposição, (5) área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, (6) tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, (7) tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade (1.239).

URBANA

Aquele que (1) possuir, como sua, (2) área urbana (3) de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, (4) por cinco anos (5) ininterruptamente e (6) sem oposição, (7) utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, (8) desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (1.240). § 1 ^o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2 ^o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

ESPECIAL FAMILIAR

Aquele que exercer, (1) por 2 (dois) anos (2) ininterruptamente e (3) sem oposição, (4) posse direta, (5) com exclusividade, (6) sobre imóvel urbano (7) de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) (8) cuja propriedade (não abrange meramente a posse, requer justo títulode propriedade) divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro (9) que abandonou o lar, (10) utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, (11) desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (1.240-A) (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1 ^o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 2 ^o (VETADO) .

ORDINÁRIO

Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, (1) contínua e (2) incontestadamente, (3) com justo título e (4) boa-fé, (5) o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido (a) adquirido, onerosamente, (b) com base no registro constante do respectivo cartório, (c) cancelada posteriormente, (d) desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (1.242).

O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a posse dos seus antecessores (APLICÁVEL A TODOS OS TIPOS DE USUCAPIÃO) (art. 1.207), contanto que TODAS sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 , com justo título e de boa-fé. (1.243)

Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião (1.244).

Seção II
Da Aquisição pelo Registro do Título

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (1.245). Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (§ 1 ^o). Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel (§ 2 ^o). O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (1.246). Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule (1.247). Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente .

Seção III
Da Aquisição por Acessão

 Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

• I – por formação de ilhas;
• II – por aluvião;
• III – por avulsão;
• IV – por abandono de álveo (rio que seca);
• V – por plantações ou construções.

Subseção I
Das Ilhas

As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram (1.249).

Subseção II
Da Aluvião

Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem (1.250).

Subseção III
Da Avulsão

Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano (POSSE VELHA), ninguém houver reclamado. Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida (1.251).

Subseção IV
Do Álveo Abandonado

O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo (1.252).

Subseção V
Das Construções e Plantações

Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário (1.253).

Premissa geral

Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé (1.254). Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo (1.255). Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua (1.256). O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor (1.257).

Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte (20% invadido), e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à (1) vigésima parte deste e (2) o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e (3) não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção (1.258). Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio EXCEDER a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro (1.259).

CAPÍTULO III
Da Aquisição da Propriedade Móvel

Seção I
Da Usucapião

Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade (1.260). Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé (1.261). Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244 (1.262).

Seção II
Da Ocupação

 Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei (1.263).

Seção III
Do Achado do Tesouro

O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente (1.264). O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado (1.265). Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor (1.266).

Seção IV
Da Tradição

A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição (1.267). Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando (1) o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; (2) quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou (3) quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono (se apresentar como dono publicamente) (1.268). Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição (§ 1 ^o). Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo (§ 2 ^o).

Seção V
Da Especificação

Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior (1.269). Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova (1.270). Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima (§ 1 ^o). Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima (§ 2 ^o). Aos prejudicados, nas hipóteses dos arts. 1.269 e 1.270 , se ressarcirá o dano que sofrerem, menos ao especificador de má-fé, no caso do § 1 ^o do artigo antecedente, quando irredutível a especificação (1.271).

Seção VI
Da Confusão, da Comissão e da Adjunção

• CONFUSÃO: é a misturas de coisas líquidas, nas mesmas condições, das quais é indiviso por não ser passível a separação.
• COMISSÃO: mistura de coisas sólidas/ou secas pertencentes a diversos donos dos quais não se possa separá-la;
• ADJUNÇÃO: justaposição de uma coisa móvel a outra (estão unidas de tão forma que são impossíveis de se separarem).

As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração (1.272). Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado (§ 1 ^o). Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando os outros (§ 2 ^o). Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado (1.273). Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273 (1.274).

CAPÍTULO IV
Da Perda da Propriedade

 Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

• I – por alienação (disposição gratuita ou onerosa) * aplicável PÚ;
• II – pela renúncia (perda expressa da propriedade)* aplicável o PÚ;
• III – por abandono (perda silenciosa decorrente da ausência de animus domini – 1.276);
• IV – por perecimento da coisa (perda pela destruição da coisa);
• V – por desapropriação (perda decorrente de uma compra e venda forçada por interesse público).

Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições (1.276). O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize (§ 1 ^o ). Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse (usar, gozar, dispor e reaver), deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais (§ 2 ^o).

CAPÍTULO V
Dos Direitos de Vizinhança

Seção I
Do Uso Anormal da Propriedade

INTERFERÊNCIAS

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança (1.277). O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal (1.278). Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis (1.279).

DANO ou RUÍNA

O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente (1.280). O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual (1.281).

Seção II
Das Árvores Limítrofes

A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes (1.282). As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido (1.283). Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular (1.284).

Seção III
Da Passagem Forçada

O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário (1.285). Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem (§ 1 ^o). Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem (§ 2 ^o). Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra (§ 3 ^o).

Seção IV
Da Passagem de Cabos e Tubulações

Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa (1.286). Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança (1.287).

Seção V
Das Águas

O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior (1.288). Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer (1.289). Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores (1.290).

O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas (1.291).

O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido (1.292).

É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos (1.293). Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas (invasão súbita), bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las (§ 1 ^o). O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais (§ 2 ^o). O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação (§ 3 ^o). Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287 (1.294).

O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida (1.295).

Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação. Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto (1.296).

Seção VI
Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante (fronteiriço) a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas (1.297). Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação (§ 1 ^o). As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários (§ 2 ^o). A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas (§ 3 ^o). Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro (1.298).

Seção VII
Do Direito de Construir

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (1.299). O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho (1.300). É PROIBIDO abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho (1.301). As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros (§ 1 ^o). As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso (§ 2 ^o ).

O proprietário pode, no lapso de ano e dia (OBRA NOVA) após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo (OBRA VELHA), não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade (1.302)

PAREDE DIVISÓRIA

Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (1.303). Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo (vizinho/conjunto), se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes (1.304). O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce. Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior (1.305). O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto (1.306). Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada (1.307). Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho (1.308). Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (1.309). Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais (1.310).

Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias (1.311). Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos (1.312).

O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva (§ 1 ^o). Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel (§ 2 ^o). Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento (§ 3 ^o) (1.313).

DA LAJE
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Parte térrea: denominada construção-base;
Construção superior: denominada laje (independente dos andares de construções – 1ª laje; 2ª laje).
Detentor da Laje: denominado titular do direito real de laje.
Instituídas: em construções novas ou antigas, para fins comerciais ou residenciais.

O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta (residencial ou comercial) daquela originalmente construída sobre o solo (1.510-A). O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base (§ 1º).

DA RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA

O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade (§ 2º).

DOS DIREITOS

Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor (§ 3º). A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em ^{áreas já edificadas} (§ 4º) (todas as construções são de propriedade exclusiva da construção base. O dono da laje não tem direito a fração ideal da construção base). Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje (§ 5º). O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção (sua laje) para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes (§ 6º).

PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA e ESTÉTICA

É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local (1.510-B).

DAS DESPESAS

Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato (1.510-C).

PARTES COMUNS

São partes que servem a todo o edifício (§ 1 ^o):

• os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
• o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje (direito de instalar uma antena, painel solar etc.);
• as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
• em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código (executar e depois ser ressarcido) (§ 2 ^o).

DIREITO DE PREFERÊNCIA

Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas (construídas sobre), terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje (SEMPRE TERÁ O DIREITO DE PREFERÊNCIA em relação aos demais detentores do direito à laje), (1) nessa ordem, que serão (2) cientificados por escrito (3) para que se manifestem no prazo de trinta dias, ^{salvo se o contrato dispuser de modo diverso} (1.510-D). O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação (§ 1 ^o). Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, (1º) o titular das lajes ascendentes e (2º) o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada (§ 2 ^o).

EXTINÇÃO DO DIREITO REAL DA LAJE

A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo (1.510-E):

• I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo (quando o direito de laje for sobre o subsolo);
• II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

Condomínio Urbano Simples – CUS

O condomínio Urbano Simples não está previsto no Código Civil, é regulamentado pela Lei 13.465/17. É uma Lei federal, que supre a ausência de lei Municipal autorizando a instituição do condomínio urbano simples.

Conceito (61): Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si. Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)

A legislação exige que para a instituição do CUS, é necessário que se discrimine uma área comum aos terrenos em condomínio para que seja viabilização o registro de ambos em matrículas distintas.

A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação (encanamento parte elétrica etc), se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio (contudo, é plenamente possível ser confeccionado um instrumento particular de gestão do CUS no qual de forma simplificada (sem assembleia ou votação) poderá ser regrado as despesas de manutenção e limpeza do CUS) (62). Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual (§ 1º). As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares (§ 2º). Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público (§ 3º). A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular (§ 4º).

Do Condomínio de Lotes
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Com o advento da Lei 13.465/2017, além da possibilidade de se instituir condomínio para construções, também passou a ser possível a instituição de condomínio sobre o terreno, com a criação de unidades autônomas consistentes apenas em lotes (ainda sem construção ou projeto aprovado). Veio para substituir as “associações” que não trazem segurança para o custeio regular e execução dos inadimplentes viabilizado pela execução das quotas condominiais em aberto.

Deverá ser instituído mediante projeto que deverá deverá ser aprovado perante a Prefeitura Municipal, sob a modalidade específica de condomínio de lotes, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, dever-se-á apresentar o projeto aprovado e os demais documentos necessários para o registro de instituição de condomínio e incorporação imobiliária especificando a finalidade de venda de lotes precedendo a implantação de toda a infraestrutura do condomínio nos termos da Lei n.º 4.591/64.

Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos (1.358-A). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição (§ 1º). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes (§ 2º):

• I – o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e 
• II – o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.

Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor (§3º).

DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (1.358-C). Parágrafo único.  A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) (1.358-B).

O imóvel objeto da multipropriedade (1.358-D): I – é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; II – inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.

Cada fração de tempo é indivisível (1.358-E). O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser (§ 1º): I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II – flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores (§ 2º).

Da Instituição da Multipropriedade
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (1.358-F).

Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará (1.358-G):

• I – os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
• II – o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
• III – as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
• V – o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
• VI – as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.

O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica (1.358-H). Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.

Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade (1.358-I):

• I – usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
• II – ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
• III – alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;
• IV – participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
  • a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
  • b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade (1.358-J):

• I – pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
• II – responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;
• III – comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;
• IV – não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
• V – manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;
• VI – usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;
• VII – usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;
• VIII – desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;
• IX – permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a:

• I – multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;
• II – multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres (§ 1º).

A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será:

• I – de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel;
• II – exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel (§ 2º).

Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo (1.358-K)

Da Transferência da Multipropriedade
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil (art. 108 CC) e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários (1.358-L). Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade (§ 1º). O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição (§ 2º).

Da Administração da Multipropriedade
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

DEVERES DO ADMINISTRADOR

A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, ^{na falta de indicação}, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos (1.358-M). O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições (§ 1º):

• I – coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;
• II – determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;
• III – manutenção, conservação e limpeza do imóvel;
• IV – troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:
  • a) determinar a necessidade da troca ou substituição;
  • b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;
  • c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;
• V – elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;
• VI – cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;
• VII – pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.

A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribuição prevista no inciso IV do § 1º deste artigo (§ 2º).

INSTRUMENTO DE INSTITUIÇÃO

O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade (1.358-N).

A fração de tempo de que trata o caput deste artigo poderá ser atribuída (§ 1º): I – ao instituidor da multipropriedade; ou II – aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações.

Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput deste artigo poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários (§ 2º).

Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante (1.358-O):

I – previsão no instrumento de instituição; ou (previsão na convenção coletiva do imóvel)

II – deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados nas alíneas a , b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO em MULTIPROPRIEDADE

Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código (1.358-P):

• I – a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos;
• II – a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da multipropriedade;
• III – a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário;
• IV – a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns;
• V – os órgãos de administração da multipropriedade;
• VI – a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 , seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação;
• VII – a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;
• VIII – o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário;
• IX – o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.

DO REGIMENTO INTERNO do CONDOMÍNIO EDILÍCIO em MULTIPROPRIEDADE

Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do condomínio edilício deve prever (1.358-Q):

• I – os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício;
• II – os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
• III – as condições e regras para uso das áreas comuns;
• IV – os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade;
• V – o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
• VI – as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos;
• VII – a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício;
• VIII – a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico;
• IX – os mecanismos de participação e representação dos titulares;
• X – o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso;
• XI – a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio.

Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular.

DO ADMINISTRADOR PROFISSIONAL EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO em MULTIPROPRIEDADE

O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional (1.358-R). O prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado (§ 1º). O administrador do condomínio referido no caput deste artigo será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas (§ 2º). O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário (§ 3º). O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício (§ 4º). O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem (§ 5º).

INADIMPLEMENTO DO MULTIPROPRIETÁRIO

Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente (1.358-S). Parágrafo único.  Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo ^{exclusivamente} por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência:

• I – o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida;
• II – a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;
• III – a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício. Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação (1.358-T).

VEDAÇÃO À INSTITUIÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE

As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos (1.358-U).